主业不振、亏损加剧的广州地产商珠江股份(600684.SH)，谋求向物业管理转型突围。

今年1月19日，公司宣布拟约28亿元将原有房地产业务资产置出，同时以7.79亿元置入物业管理与文体运营资产，主要业务将变更为物业管理与文体运营服务有关。

随后，上交所要求珠江股份结合珠实集团的财务状况、可动用货币资金、融资渠道、已筹集资金情况等，充分说明交易对方的履约能力。

近日，珠江股份发布公告回复上交所问询函，内容涉及交易作价、交易方案、交易影响以及审批风险等。

长江商报记者注意到，急于转型的珠江股份整体经营业绩并不理想，净利润增速下滑明显。2021年实现扭亏为盈后，2022年又由盈转亏，净利润亏损约17.6亿元。此外，截至2022年9月30日，珠江股份的资产负债率高达93.81%，创上市以来新高。

出售地产业务转型

今年1月，珠江股份发布重大资产置换及重大资产出售暨关联交易公告，宣布拟将原有房地产业务资产置出，同时置入行业前景良好的物业管理与文体运营资产。交易完成后，珠江股份将由原来的“地产开发商”变更为“物业管理公司”。

公告显示，珠江股份本次交易的交易对方为珠实集团、珠江健康，将以28亿元置出房地产开发业务，置出资产组中涉及控股的房地产项目公司有11家，分布于广州、东莞、长沙及合肥。

同时，公司将以7.79亿元置入物业管理及文体运营资产，即珠江城服的100%股权。目前，珠实集团、珠江健康分别持有珠江城服95%、5%的股权。

据中指院出具的报告，珠江城服位列2022中国物业服务百强企业第17名，盈利能力并不算理想。数据显示，珠江城服2020年、2021年以及2022年1—8月的营业收入分别为9.43亿元、11.91亿元、8.05亿元，归属净利润分别为6495.56万元、6202.08万元以及4506.79万元。公司账面资金并不宽裕，其2020年和2022年1—8月的经营现金流均为负值。值得注意的是，2021年，公司筹措活动现金流净额达到-10.38亿元。

根据交易安排，对置入资产和置出资产估值差额部分，控股股东珠实集团需向珠江股份支付现金约20亿元。珠实集团资金流出将包括两部分:一是重组支付现金对价约20亿元；二是于交割日前向置出的珠江股份控股子公司提供资金，用于相应控股子公司向珠江股份偿还往来欠款。截至2022年8月31日，待偿还往来款金额为39.04亿元。

2月9日，上交所要求珠江股份结合珠实集团的财务状况、可动用货币资金、融资渠道、已筹集资金情况等，充分说明交易对方的履约能力。

2月23日，珠江股份发布公告回复上交所关于重大资产置换的问询函。珠江股份表示，交易对方珠实集团业务稳定、流动性良好，能及时、足额履行交易对价支付义务，持有的货币资金足够覆盖本次交易中的资金需求。

据了解，珠实集团是广州市国资直属的32家国有企业之一，涵盖城市建设与开发、产业园区投融资与开发建设运营、城市运营与服务三大业务板块。截至2023年1月末，集团获得各大银行等金融机构授信额度为654.32亿元，其中未使用授信额度179.24亿元，仍有足够未使用授信额度。

并购扩张由盈转亏

公开信息显示，珠江股份成立于1979年6月，扎根广州，曾被建设部家统计局评为“首届中国房地产综合效益百强企业”。

珠江股份此前实行激进扩张策略。Wind数据显示，2013年以来，珠江股份相继筹划收购嘉德丰投资80%股权、锦绣实业51%股权、嘉德丰公司20%股权、中侨置业50.71%股权、广州创基57.33%股权、海南美豪利40.3226%股权、宜春江南置业51%股权等近20家公司股权。

这些并购并未助力珠江股份经营业绩大幅增长，相反，因经营业绩不佳，有些成了珠江股份的业绩拖累。

近几年公司经营持续下滑。2018年至2020年，公司营业收入分别为34.05亿元、29.48亿元、24.75亿元，同比分别下降19.70%、13.41%、16.04%；净利润分别为2.45亿元、2.19亿元、-5.91亿元，同比分别下降31.78%、10.67%、369.45%。

其中，2020年，珠江股份出现首次亏损，扣非净利润更是亏损8.88亿元。2021年，公司实现了扭亏为盈，净利润为0.66亿元，不过，扣非净利润只有0.23亿元。

为了止损，去年5月，珠江股份披露，拟通过公开挂牌方式，转让亿华公司41%股权及相关债权，挂牌底价不低于15.80亿元。

尽管选择出售亏损资产，但珠江股份业绩并未出现好转，2022年，公司预计净利润为-17.60亿元左右，上年同期为0.66亿元；扣非净利润为-17.30亿元左右，上年同期为0.23亿元。

亏损的主要原因之一就是对存货及投资性房地产的资产减值损失。经测算，2022年珠江股份预计新增计提存货跌价准备及投资性房地产减值准备金额为13.57亿元，为近年以来的新高。

财务方面，截至2022年9月30日，珠江股份的资产负债率高达93.81%，现金比率仅为0.15，偿债能力弱。

珠江股份在回复上交所的问询公告中也提到，在房企市场份额竞争中，珠江股份相较于竞争对手，规模较小、经营集中且拿地优势较弱，房地产行业融资端利好政策仅能暂时解决上市公司的流动性问题，并不能改变其因资产质量和经营问题导致的亏损局面，无法解决上市公司长远发展的问题。