伴随着相关部门积极推动基础设施REITs的发展，不少券商正在加快产业物流园区资产证券化的进程。

某券商资产证券化部负责人向记者透露，最近他连续调研了几个二三线城市的工业物流园区，但能满足资产证券化条件的工业物流园区并不多究其原因，很多二三线城市的工业物流园区普遍存在一些挑战，如规划定位不明确，仓储空置率高，与产业结合弱，投入产出效益不对等，人车调度管理困难等

许多工业物流园区的业主也知道通过数字化手段提高运营效率和扩大投资租赁范围的重要性但园区精细化运营涉及的运营流程太多，往往顾此失彼上述部门负责人告诉记者在当前环境下，如果工业物流园区不具备精细化运营和节能减排的能力，很难实现资产证券化

越来越多的基础设施资产管理服务商正在向二三线城市输出精细化管理和低碳运营服务，依托自身技术运营经验和产业物流园区数字化技术能力，帮助产业园区实现资产证券化。

普洛斯资产管理服务ASP副总裁朱明在接受21世纪经济报道记者专访时透露，工业物流园的精细化管理和低碳运营赋能，要从工业物流园资产的全生命周期开始，包括选址，规划，建设，招商，运营，升级，退出。

我们调研发现，一些工业物流园区在规划建设阶段投资分析计算模型相对粗放，可能导致其运营效益达不到预期目标朱明告诉记者这不仅会影响工业物流园区的投资租赁和产业融合程度，还会阻碍工业物流园区不断提升价值

帮助产业物流园区达到资产证券化的门槛并不容易许多二级市场投资机构不仅会考察园区的租金收入，企业租户数量的增长趋势，还会考察园区是否构建了完善的低碳运营计划

目前，资产管理机构投资基础设施REITs的一个明显趋势是，他们越来越多地践行ESG投资理念，要求工业物流园区的低碳运营首先达到绿色认证和零碳评估的标准国内某大型私募机构资产配置部负责人向记者透露，但这给物流产业园带来了更大的成本压力目前很多园区担心环保投资回报周期长会增加资金压力

鉴于目前大多数工业物流园区的实际情况，我们正在积极说服机构投资者将ESG投资评估标准集中在物流工业园围绕低碳运营所做的努力上，并通过认购这些REITs产品来鼓励他们更好地实施低碳运营前述券商资产证券化部负责人指出

精细化管理的价值提升效应

为了支持基础设施REITs的发展，今年以来相关部门陆续出台了多项措施。

此前，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，促进基础设施领域房地产投资信托基金健康发展进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市建立健全资金筹集机制，探索建立多层次基础设施REITs市场

日前，国家发改委发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，指出可采取基础设施REITs，政府和社会资本合作等方式盘活具备相关条件的基础设施存量项目。

在政策的推动下，越来越多的券商等金融机构正在积极探索产业物流园区的资产证券化机会。

最近，我们走访了中国许多城市的工业物流园区，发现它们的运营效率千差万别上述券商资产证券化部负责人直言依托产业整合优势，一线城市的许多产业物流园区通过数字化技术，精细化管理能力大幅提升，租金收入和企业租户均有所增长，具有较高的资产证券化操作空间相比较而言，很多二三线城市的工业物流园区仍然高度依赖运输车辆进出的人工调度和运输工人的装卸过程，不仅导致人等车，人多的现象不断增加，浪费了大量的仓储物流资源，也影响了企业入驻的积极性所以租金收入很难达到预期

"这给我们的资产证券化带来了挑战."他直言不讳一方面，许多地方政府积极推动当地的工业物流园区，希望进一步盘活当地现有的基础设施资产，另一方面，这些工业物流园区缺乏足够的精细化管理能力，导致财务数据难以赢得二级市场投资机构的认可

记者获悉，为解决粗放式管理的痛点，目前，不少城市物流产业园开发商都在尝试引入第三方数字资产管理解决方案，以尽快解决仓库空置率高，投资租赁能力不足，人车调度管理困难，客户响应慢等痛点。

可是，第三方数字智能资产管理解决方案能否取得良好效果仍面临诸多挑战，因为空置率高，投资租赁能力不足等痛点也与产业物流园在规划建设期间定位不清，缺乏产业整合密切相关一位长期参与产业物流园区资产证券化业务的信托公司创新部人士对记者表示

在朱明看来，一个工业物流园区要实现精细化运营，迫切需要资产全生命周期服务比如，在提升招商服务能力层面，第三方基础设施资产管理服务机构不仅要提供众多有潜力的企业资源，还要根据区域经济特点，协助产业物流园做好城市产业数据研究，投资定向咨询，营销服务，全方位帮助提高出租率，在拓宽园区服务范围层面，这些第三方机构需要整合供应链的生态资源，一站式匹配园区业主和企业租户的各类生产，经营，生活服务需求，提升租户粘性和满意度，第三方机构为了提升园区运营管理效率，需要通过科技运营管理系统的输出，解决园区运营方，园区管理者，总部决策者的信息不对称问题，实现在线物业监管，风险监控跟踪，设施设备管理等借助高新技术，从而实现工业物流园区管理的可视化和智能化

某种程度上，工业物流园区精细化管理创造的价值提升，不仅仅是园区租赁客户和租金收入的增加，更是园区供应链管理成本的持续优化，实现了真正的降本增效朱明表示，目前普洛斯ASP的技术赋能已经在二三线城市的一些工业物流园区取得了一定的成效比如一些工业物流园区的仓库出租率翻倍

在上述信托公司创新部人士看来，虽然借助外力提升产业物流园的精细化管理能力有助于增强租金收入和客户的粘性，但伴随着外部环境的变化，越来越多的投资机构开始关注产业物流园突发事件对REITs产品稳健经营和预期收益的影响——例如， 反复出现的疫情可能会使一些入驻工业物流园区的企业面临经营波折，或在很大程度上影响园区租金收入的稳定性和可持续性 这意味着，工业物流园在做精细化管理的同时，还需要对企业租户的经营风险，自有设备的维护以及突发事故的应对形成良好的预警机制

在他看来，面对外部环境的变化，产业物流园区需要及时调整规划和定位，为不同行业提供高效的仓储物流服务，最大化自身经营风险。

目前，我们也注意到，越来越多的机构投资者希望一个基础设施REITs产品的基础资产包含不同区域城市的差异化产业物流园区，以最大限度地降低单个行业经营风险的传导效应，使REITs的基础资产能够持续贡献租金收入的稳定增长前述国内大型私募机构资产配置部负责人指出但在这背后，每个纳入REITs资产包的工业物流园区，都必须具备极高的精细化管理能力，这已经成为一个投资标准

低碳运营的新考验

值得注意的是，伴随着ESG投资理念的日益普及，越来越多的机构投资者将工业物流园区的低碳运营作为基础设施领域REITs产品投资决策的重要参考。

某券商投行部人士向记者透露，他们曾向一些大型私募机构进行过基建设施证券化产品融资路演时，发现后者除了关注租金收入，企业租户粘性，储运资产维护等传统财务数据外，还特别关注工业物流园是否引入光伏风力发电的环保设备，不断降低园区的碳排放。

数据显示，2020年，中国超过1.5万个工业园区将贡献全国约1/3的碳排放，越来越多的金融机构将投资符合低碳运营条件的工业物流园区资产证券化产品，这被视为践行ESG投资理念的重要路径。

可是，这对许多二三线城市的工业物流园区提出了新的运营挑战究其原因，一是部分工业物流园区开发商本身就面临资金压力，难以加大环保设备的投入，其次，一些园区开发商担心光伏风电等环保发电投资回报周期长

目前，我们正在积极劝说一些租金收入与企业租户之间粘性较高的物流园区加大节能减排投入，因为这已经成为工业物流园区是否符合资产证券化要求的重要标准，甚至影响到能否赢得众多投资机构的青睐，尽快实现项目退出前述券商资产证券化部负责人指出

朱明表示，针对国内工业物流园区的实际运营情况，普洛斯资产管理服务ASP正在尝试负责部分工业物流园区的节能减排设备投资，帮助后者实现零碳改造。

在这背后，普洛斯拥有众多致力于推动工业物流园区零碳运营的基金他们愿意在更多国内工业物流园区普及数据驱动的一站式零碳解决方案他告诉记者

记者了解到，目前很多工业物流园区实现资产证券化的另一大挑战是能否获得二级市场投资机构认可的绿色认证和零碳评估资质，从而被纳入后者的投资范畴。

上述投行人士向记者透露，国内很多大型资产管理机构和私募基金的绿色认证和零碳评估标准较高，导致可纳入其投资范围的基础设施资产证券化产品较少。

目前，我们正在积极与他们沟通我们希望他们不要拘泥于具体的绿色评估标准，而是着眼于越来越多的工业物流园区正在尝试践行低碳运营理念——通过投资相关REITs产品，可以督促他们在低碳管理和节能减排方面做得更好他告诉记者幸运的是，许多国内资产管理机构和私募股权基金采纳了这一建议，逐步扩大了基础设施资产证券化产品的投资资金